[링크요약] 부동산PF

 

부동산PF

부동산 PF 절차에  대해서 메르의 블로그 글을 요약.

• https://blog.naver.com/ranto28/223244492001 

강남 브리지론 만기연장 실패 근황(feat 프리마호텔, 르피에드청담)

 

• https://blog.naver.com/ranto28/223368580531

부동산 PF 근황 업데이트(feat NPL, 신탁, 금융감독원, 경매)

 

 

 

1. 부동산PF

아파트/건물 등 대규모 건설과 분양에 들어가는 자금을 위한 금융

• 브릿지론: 시행사가 토지 매입 대출금 용도로 이용
• 본PF: 시행사가 인허가 + 건설사 선정 후 비용을 위한 대출

 

2. 부동산PF 시행 절차

 

부동산 시행사가 1) 땅 매입, 2) 브릿지론, 인허가 + 건설사 선정, 3) 본PF 공사비 마련, 4) 완공후 이익 실현

 

• 땅 매입
  • 지주와 매입 약정서 작성, 약정서 90% 이상 모아 대출 신청
  • 이런 대출을 보통 본PF로 가기위한 징검다리라는 의미로 브릿지론이라 한다.
  • 브릿지론으로 토지 잔금
• 인허가 + 건설사 선정
  • 토지 이전 / 인허가
  • 시공 건설사 선정 한다.
• 본PF
  • 실제 건설비용 / 이자비용 / 분양촉진 비용 등 포함 대출
  • 대략 토지비용 30%, 건설비용 40%, 이자비용 10%, 기타비용 10%, 마진 10% 구성
  • 이자는 대출금 상환 전까지 예상, 그리고 분양을 통해 분양대금 유입시 대출금 상환
  • 주요 대출해주는 금융기관들 중 주간사 선정 본PF 진행을 총괄
• 주간사
  • 본PF 자산은 1) 대출금 (브릿지론 상환 포함), 2) 분양대금
  • 이를 바탕으로 공사진행을 위한 SPC 설립해 주간사가 입출금 관리해 금전사고 방지
  • 주간사는 공사를 책임질 시공사를 선정. 신용도가 일정 수준 이상의 적격건설사임.
  • 공사 진척에 따라서 시공사인 건설사에 전척율 등에 따라 대금을 나누어 지급
  • 공사 중 시공사 문제 발생시 남은 자금으로 대체 건설사 투입
  • 시공사는 준공책임을 진다. 
  • 준공책임을 지기 어려워 보이면 주간사는 신탁회사를 끼고 관리형 토지신탁 대출을 진행

 

• 관리형 토지신탁 대출
  • 보통 중소규모 아파트 / 오피스텔 / 빌라 등을 건축해 분양하려고 하면
  • 1군 건설사 들은 사업규모가 있어야 진입
  • 여전사(캐피탈)/저축은행/새마을금고 같은 기관의 본PF 대출은 중소건설사와 준공능력을 보장해줄 신탁을 중간에 낌
    • 은행/보험 같은 금융기관은 책임준공 사업이 드뭄.
  • 신탁사가 준공책임을 지고 책임준공 약속, 분양자금 관리를 하게됨

 

3. 부동산PF 의 문제

1) 브릿지론 진행후 시중금리 변동에 따른 위험

2) 본PF 대출금 / 분양대금 사고 : 횡령

3) 건설사 부도 등 책임준공 실패

4) 분양 실패 (미분양)

 

1) 브릿지론 진행후 시중금리 변동에 따른 위험

• 청담동 프리마호텔 자리 49층 한간전말 주상복합 PF
  • https://blog.naver.com/ranto28/223244492001
  • 사전협상제도 이용해 용적률 높이려다 시간 지체 브릿지론 만기 연장 문제 발생.
  • ‘르피에드청담’ 브릿지론 만기연장 실패.
    • https://www.chosun.com/economy/money/2023/10/20/NIHEIFP4KVAEXL7BUQJLAGNV3M/

 

 

2) 본PF 대출금 / 분양대금 사고 : 횡령

https://www.yna.co.kr/view/AKR20230805046200002

부동산 PF, 횡령 '사각지대'…잇따른 사고에 시장악화 우려도 | 연합뉴스

 

자금이 사고가 나도 주간사(신탁사)가 금전적 책임을 지니 여파가 크지는 않다.

 

 

3) 건설사 부도 등 책임준공 실패

신탁사 통한 책임준공, 건설사 자체 자금에 의한 책임 준공등의 사업장에서 금리 상승, 원자재/유가/임금 등의 상승으로 자금경색 등으로 발생한다.

 

요즘 대표적으로 태영건설 사태가 건설사의 유동성 문제 등으로 진척이 안되는 경우인 듯.

 

빚으로 굴러가는 '부동산 PF'…고금리에 태영건설 멈췄다, https://news.mt.co.kr/mtview.php?no=2024011215360845172

13일 금융권에 따르면 태영건설의 PF 대출 보증채무 규모는 4조6332억원으로 이중 절반이 넘는 2조5259억원이 높은 우발채무의 위험을 갖고 있다. 브릿지론과 본PF 중 분양률 75% 미만인 보증채무가 각각 1조2193억원, 1조3066억원을 차지한다.

 

 

4) 분양 실패 (미분양)

 

https://www.mk.co.kr/news/realestate/10955326

'분양참패' 대구, 미분양 시한폭탄 째깍째깍 - 매일경제